政策原文：yabo88 關於公布梅州城區（不含梅縣區）2023年國有建設用地基準地價的通知

梅州城區（不含梅縣區）2023年國有建設用

地基準地價政策解讀

　　一、開展背景

　　為健全梅州市公示地價體係，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省國土資源廳關於進一步嚴格規範基準地價管理的通知》（粵國土資利用發〔2018〕8號）等規定要求，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布，基準地價每2～3年更新一次。

　　二、更新依據

　　（一）《廣東省國土資源廳關於進一步嚴格規範基準地價管理的通知》（粵國土資利用發〔2018〕8號）；

　　（二）《廣東省自然資源廳轉發自然資源部辦公廳關於做好2022年度自然資源評價評估有關工作的通知》（粵自然資利用〔2022〕1274號）；

　　（三）《廣東省國有建設用地使用權交易市場管理規定》（粵府令第304號）；

　　（四）《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）；

　　（五）《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）；

　　（六）《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2017）；

　　（七）《自然資源分等定級通則》（TD/T 1060-2021）；

　　（八）《自然資源價格評估通則》（TD/T 1061-2021）；

　　（九）《自然資源部關於印發〈國土空間調查、規劃、用途管製用地用海分類指南〉的通知》（自然資發〔2023〕234號）。

　　三、編製過程

　　按照自然資源評價評估工作的相關技術規程和要求，編製單位組織專業技術人員進行外業調查，經過多方資料收集歸納、內業評估、成果編製、意見征詢、公開聽證、專家評審、成果驗收等程序後上報市政府審批後公布實施。

　　四、主要內容

　　本次梅州城區（不含梅縣區）國有建設用地基準地價成果主要內容包括以下幾個方麵：

　　（一）估價期日

　　本次梅州城區（不含梅縣區）國有建設用地基準地價估價期日為2023年9月1日。

　　（二）評估範圍

　　本次梅州城區（不含梅縣區）國有建設用地基準地價的評估範圍梅江區轄區3個街道（金山街道、江南街道、西郊街道）、4個鎮（長沙鎮、三角鎮、城北鎮、西陽鎮），以及梅州高新技術產業園區（佘江園區）、梅西水庫管理區的轄區範圍。

　　（三）基準地價內涵

　　本次基準地價是指熟地條件下的地價，即指在設定容積率、法定最高使用年期，設定土地開發程度條件下，分用途的土地使用權價格。具體內涵如下：

表1梅州城區（不含梅縣區）國有建設用地基準地價內涵表

　　注：①“五通一平”是指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內場地平整。

　　②商服路線價宗地標準寬度設定為4米，宗地標準深度設定為15米。

　　③地麵地價=土地總地價/土地總麵積，樓麵地價=土地總地價/計容總建築麵積。

　　④采用基準地價係數修正法進行宗地評估時，商服用地、住宅用地和公共管理與公共服務用地應選用區片價的樓麵地價，工業用地和公用設施用地應選用區片價的地麵地價，待估價宗地所處地段存在路線價的商服用地，應優先采用商服路線價進行評估。

　　（四）基準地價成果

　　1.商服路線價

　　本次梅州城區（不含梅縣區）共劃分182條商服路線價，比上輪增加了18條路線價。主要分布在三角鎮、西郊街道、金山街道、江南街道、城北鎮，其中商業氛圍最好的主要有梅水路、梅江二路、金燕大道、法政路、嘉應中路等路段。首層樓麵地價範圍為1050~12520元/平方米，其中首層樓麵地價最高為梅水路（江南路至梅龍東路段）12520元/平方米，最低為206國道（長深高速至環市北路段）1050元/平方米。

　　2.各用途級別基準地價

　　本次級別基準地價包含商服用地、住宅用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地。其中，商服用地、住宅用地和工業用地劃分為6個級別，公共管理與公共服務用地劃分為5個級別，公用設施用地劃分為4個級別。按用途分級別的基準地價劃分如下：

　　商服用地樓麵地價：一級地價為1920元/平方米，二級地價為1437元/平方米，三級地價為1050元/平方米，四級地價為702元/平方米，五級地價為504元/平方米，六級地價為306元/平方米。

　　住宅用地樓麵地價：一級地價為2250元/平方米，二級地價為1722元/平方米，三級地價為1230元/平方米，四級地價為870元/平方米，五級地價為510元/平方米，六級地價為300元/平方米。

　　工業用地地麵地價：一級地價為1185元/平方米（79.00萬元/畝），二級地價1005元/平方米（67.00萬元/畝），三級地價為809元/平方米（53.93萬元/畝），四級地價為537元/平方米（35.80萬元/畝），五級地價為375元/平方米（25.00萬元/畝），六級地價為300元/平方米（20.00萬元/畝）。

　　公共管理與公共服務用地樓麵地價：一級地價為891元/平方米，二級地價726元/平方米，三級地價為540元/平方米，四級地價為402元/平方米，五級地價為252元/平方米。

　　公用設施用地地麵地價：一級地價為930元/平方米（62.00萬元/畝），二級地價720元/平方米（48.00萬元/畝），三級地價為462元/平方米（30.80萬元/畝），四級地價為276元/平方米（18.40萬元/畝）。

　　3.各用途區片基準地價

　　本次區片基準地價包含商服用地、住宅用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地。按用途分級別的基準地價劃分如下：

　　商服用地劃分125個區片，區片基準地價最高為客都彙片（樓麵地價為2078元/平方米），最低為梅西水庫片（樓麵地價為230元/平方米）。

　　住宅用地劃分115個區片，區片基準地價最高為中環路北片（樓麵地價為2610元/平方米），最低為梅西水庫片（樓麵地價為258元/平方米）。

　　工業用地劃分71個區片，區片基準地價最高為市公安局片（地麵地價為1291元/平方米），最低為產業園外圍片（地麵地價為216元/平方米）。

　　公共管理與公共服務用地劃分86個區片，區片基準地價最高為客都彙片（樓麵地價為1106元/平方米），最低為梅西水庫片（樓麵地價為218元/平方米）。

　　公用設施用地劃分65個區片，區片基準地價最高為萬象江山片（地麵地價為1157元/平方米），最低為產業園外圍片（地麵地價為229元/平方米）。

　　區片劃分詳見本次梅州城區（不含梅縣區）國有建設用地基準地價成果。

　　五、應用方向

　　（一）指導和規範地產市場，維護正常的地產市場秩序。

　　（二）指導城鎮土地利用結構合理調整，節約用地，優化產業結構，發揮城鎮土地利用的整體效益。

　　（三）引導投資方向和土地利用方式，為土地投資者或其他市場交易行為提供價格指導和決策參考。

　　（四）為政府出讓和轉讓國有土地使用權提供參考依據。

　　（五）為政府征收土地稅費、參與土地有償使用收益分配提供參考依據。

　　（六）為企業改製中核定各企業、單位占有的國有土地資產和股份製試點企業以土地作價入股提供價格參考。

　　（七）為編製科學、合理的國土空間規劃提供參考依據。