2014年，我市積極推進 “三大抓手”，加快中心城區擴容提質，全力打造粵閩贛邊區域性中心城市，江南新城、梅縣新城、芹洋半島加緊建設，其他縣（市、區）中心城區進一步擴大，全市房地產開發投資繼續保持高速增長態勢，但存在待售麵積大幅上升等問題。現將有關情況分析如下：

一、房地產投資大幅增長。2014年全市房地產開發經營公司173家，比上年增加27家，碧桂園、富力、奧園、萬達等知名房地產企業陸續進駐梅州，全市房地產投資完成128.29億元，比上年77.02億元，增加51.27億元，增長66.6%，增幅居全省第一，比全國全省分別高56.1和48.9個百分點，比全市固定資產投資增長高27個百分點，對全市投資增長貢獻率44.4%，拉動全市投資增長17.6個百分點。12月末，全市金融機構房地產貸款餘額166.43億元，同比增長43.8％，其中房地產開發貸款餘額54.12億元，比增53.4％，個人購房貸款餘額112.3億元，比增39.6％。從全市8個縣（市、區）房地產投資增長情況看，房地產投資增長差距較大，大幅增長的有3個縣（區），分別是梅縣區、豐順縣和梅江區（含市直），完成投資43.67億元、10.14億元和42.69億元，分別增長157.5%、124.6%和73.0%，增長下降的有3個縣，蕉嶺縣、大埔縣和五華縣分別下降29.5%、9.8%和4.7%。梅州城區（梅縣區和梅江區）是我市房地產投資最集中地域，投資額86.37億元，占全市投資總額比重67.3%，同比增長107.5%。2014年全市商品房施工麵積959.99萬平方米，比上年增加227.43萬平方米，增長31.0％，竣工麵積229.97萬平方米，比上年增加66.57萬平方米，增長40.7％。

2014年梅州市分縣房地產投資增長情況表

二、商品房銷售麵積、銷售額增加。2014年全市商品房銷售麵積230.54萬平方米，同比增長22.5%，商品房銷售金額108.31億元，同比增長27.7%。其中，期房銷售大幅增加（按現行統計製度，房地產銷售是指報告期內簽署正式買賣合同的商品房，包括現房和期房兩大類），全市期房銷售麵積132.02萬平方米，增長56.4%，占全部房地產銷售麵積的57.3%，比上年提高12.5個百分點，期房銷售金額65.91億元，同比增長58.3%，占全部房地產銷售總額60.9%，比上年提高11.8個百分點。現房銷售麵積98.5萬平方米，同比下降5.1%，現房銷售金額42.40億元，同比下降1.8%。從有關部門了解到，我市商品房銷售對象主要是本地居民，外地居民（以居民身份證作判斷）也占一定份額，梅州城區（包括梅縣新城）外地居民購房占城區商品房銷售比重13.7%，其他縣（市、區）大型樓盤如興寧碧桂園外地居民購房占7.5%、豐順碧桂園和美景花園外地居民購房分別占30%和20%。據稅務部門的資料，2014年全市國、地稅房地產業稅收23.65億元，比上年的19.21億元，增加4.44億元，增長23.1％。　　　　　

三、商品房實際銷售價格回落。2014年全市商品房（含住房、店鋪、車庫等）銷售均價4698元／平方米，同比上年增加193元，增長4.2％。商品房銷售價格同比上漲的原因主要是銷售結構發生變化，商品房檔次提高，高檔樓盤增加，如電梯房、別墅增加，步梯房減少，帶來均價上漲。但按同一公司數據對比，如梅州市鴻興投資實業公司（萬象江山樓盤）、梅州市正興房地產開發公司（禦景東方樓盤）、梅州市永興房地產開發公司（星彙灣樓盤）等房企銷售均價比上年分別下降8.6％、10.2％、5.9％。麵對當前房地產銷售市場，企業主要采用以“低價走量”方式促銷，除直接降價外，有的采取房價打折、贈送物業費、裝修費等禮包優惠方式促銷，優惠3～5％。

四、待售麵積大幅上升。2014年12月末全市商品房待售麵積201.92萬平方米（指已竣工可供銷售或出租，尚未銷售或出租的商品房建築麵積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋建築麵積），比上年增加80.5萬平方米，同比增長66.3％，其中房地產大縣梅縣區待售麵積110.35萬平方米，增長127.6％，梅江區47.62萬平方米，增長96.78％，梅州城區商品房待售麵積占全市的78.2％。全市商品房存量較大，全市待售麵積201.92萬平方米，加上施工麵積959.99萬平方米，待售和在建商品房麵積共有1161.91萬平方米，比上年增加307.92萬平方米，增長36.1 %，按2013年、2014年兩年平均銷售麵積209.4萬平方米計算，相當於近5年的銷量。

2014年分縣（市、區）商品房施工與銷售麵積表

單位：萬平方米、億元

目前，全國全省的房地產市場已進入調整期，房地產業呈現下降通道走勢，表現為量價增速下跌、庫存高企、觀望氣氛濃厚。 2014年全國全省房屋新開工麵積比上年分別下降10.7％和6.2%，商品房銷售麵積下降7.6％和5.3%，銷售額下降6.3％和5.4%。梅州為經濟欠發達地區，也是全國三、四線城市，各項經濟指標的反應相對滯後，房地產業起步較晚，價格相對較低，房地產投資仍保持較高的增速。從全省21個市看，商品房銷售麵積增長有10個市，下降的有11個市，梅州銷售麵積增長22.5％，增幅居汕尾市（增長102.7％）之後，排第二位。房地產業與城市功能定位、經濟發展水平、產業支撐、人口規模密切相關，目前，我市房地產施工和待售麵積大幅增加，如果城市人口吸附力不足，剛性需求較弱，在供應過量，大幅超過需求增長的情況下，房地產行業存在一定的風險，將對地方經濟發展拉動和社會穩定帶來一定的影響，應引起有關部門的關注。　　　

撰稿：黎汝文 賴彩萍